Osoby, które żyją już na swój własny rachunek, doskonale wiedzą, jak trudno jest związać koniec z końcem przy ciągłych podwyżkach i konieczności kupowania wielu produktów, na przykład w celu utrzymania rodziny. Chęć zakupu mieszkania czy domu musi być podyktowana impulsem, ale co zrobić, gdy nie ma możliwości uzbierania potrzebnych funduszy? Przeciętne zarobki nie zapewnią nikomu możliwości zainwestowania, ot tak, w nowoczesny budynek czy choćby dobrej jakości wnętrze na osiedlu mieszkaniowym.

Dla osób mających problemy z samodzielnym zebraniem środków są całe szczęście rozwiązania: chodzi o kredyty mieszkaniowe, określane też hipotecznymi. Wzięcie kredytu w wielu sytuacjach jest strzałem w dziesiątkę, warunkiem jest tak zwana zdolność kredytowa, jaką muszą pochwalić się chętni do otrzymania pieniędzy. Bez tej zdolności kredyt nie zostanie przyznany, a nawet jeśli byłby, osoba ta nie byłaby w stanie go spłacić. Zadłużyć się w ten sposób mogą ludzie, którzy pracują zawodowo, najlepiej z umową o pracę na czas nieokreślony (określony też może być, wtedy stawiane są dodatkowe wymagania odnośnie czasu zatrudnienia), osiągający konkretne zarobki w miesiącu, z brakiem innych poważnych zobowiązań finansowych. Zdolność kredytową czasami można obliczyć samodzielnie, znając wymagania instytucji udzielających kredytów, jednak najlepiej jest, jeśli wyliczeniem zajmie się konkretna instytucja, ta, do której aplikujemy o kredyt hipoteczny. Ważne jest także dostarczenie odpowiednich dokumentów. Trzeba wcześniej zapytać, co jest potrzebne, gdyż na wydanie niektórych papierów o danej wartości czeka się pewną ilość czasu i może to opóźnić przyznanie kredytu – na rozpędzonym jak wszystko inne rynku mieszkaniowym czekać nie można, ponieważ atrakcyjne propozycje mogą zostać nam szybko „sprzątnięte sprzed nosa”.

Specyfika kredytu mieszkaniowego gwarantuje wygodne życie w nowym domu bądź mieszkaniu. Może się wydawać trudne pogodzenie się z tym, że mamy do spłaty tak dużą (w większości przypadków bardzo dużą) kwotę, ale na szczęście każdy klient instytucji kredytujących ma doskonałe zabezpieczenie przed różnymi wypadkami losowymi. Przez dodanie ubezpieczenia kwota do spłaty lekko wzrasta, ale są to grosze w obliczu całej sumy oraz tego, jak dużo zalet posiada takie rozwiązanie. Spłacanie można odroczyć na pewien czas w przypadku kłopotów finansowych, co zależy na przykład od podejścia firmy, u której zasięgnęliśmy kredytu. Raty można konsolidować i łączyć, jak najbardziej istnieje też opcja spłaty wcześniej całego zadłużenia, jeśli na przykład pozyskamy sporą ilość gotówki.
W przypadku drogich domów lub mieszkań należy szukać takiej instytucji finansowej, która umożliwi nam zapożyczenie się na stosowną kwotę. Warto przejrzeć oferty banków w tej materii, niektóre proponują klientom naprawdę ciekawe warunki udzielenia kredytu mieszkaniowego. Im większa suma kredytu, tym większe raty, ważne jest więc także coś innego: na ile lat maksymalnie można rozłożyć sobie spłatę zadłużenia.

Oczywiście przyjemnie jest zrobić to jak najszybciej i cieszyć się własnym mieszkaniem czy domem, ale nie każdy ma takie możliwości – wtedy woli spłacać dłużej, ale mieć lokum, do którego może zawsze wracać. Dodatkową opcją, uważaną przez część osób za atrakcyjną, jest możliwość wpłaty własnej. Czasami jest to wymagane, czasami dowolne, ale dzięki wpłacie własnej na początku, kwota kredytu jest mniejsza, a więc spłaca się ją łatwiej i szybciej. Warto zainwestować we własne mieszkanie lub dom, który chcemy zakupić, ponieważ będziemy dzięki temu mieli poczucie większej przynależności do konkretnych czterech kątów.

Rada nr 1: Czy naprawdę musisz to mieć?
Czy elegancki samochód, kino domowe lub zagraniczna wycieczka z opcją „all inclusive” są Ci faktycznie niezbędne? Czy możesz się jednak bez nich obejść, nie tracąc tego, co dla Ciebie ważne? Takie pytania należy zadać sobie w pierwszej kolejności, stykając się z każdą napotkaną reklamą. W myśl zasady “łatwo wydać – trudniej zarobić” trzeba sobie szczerze odpowiedzieć na te pytania, aby później nie zaznawać niepotrzebnego stresu związanego z utratą płynności finansowej. Niekiedy taka odpowiedź jest banalna, innym razem trudna. W tych drugich sytuacjach warto kierować się kryterium funkcjonalności.

Badania konsumenckie pokazują, że mężczyznom na ogół łatwiej jest odmówić sobie czegoś, co nie jest dla nich użyteczne. Z rzeczy niekoniecznie podręcznych trudniej zrezygnować kobietom, ale nawet one są w stanie kierować się w tej materii zdrowym rozsądkiem. Niezależnie od płci, zachowajmy umiar, gdyż z każdym rokiem przybywa tego, co może cieszyć w życiu, a doba nadal liczy 24 godziny. Mając zbyt wiele, mnóstwem „wszystkomających” rzeczy nie zdążymy się zwyczajnie nacieszyć.

Rada nr 2: Nie ma darmowych obiadów, a co dopiero takich kredytów!

Każdy zakup na raty równoznaczny jest z wzięciem na swe barki obciążenia finansowego, polegającego na przymusie ich spłacania. O tej prostej prawdzie wielu zadłużonych zdawało się nie pamiętać w momencie dokonywania transakcji. Ponadto, raty wiążą się de facto z kredytem udzielanym kupującemu przez instytucję finansową zainteresowaną tym, aby spłacał go on jak najdłużej. Z racji oprocentowania kredytów, nabywca faktycznie płaci za towar więcej niż wynosi jego cena. Niekiedy koszty takiego kredytu nie są od razu widoczne, a o ich istnieniu klient dowiedzieć się może z informacji nie dość, że napisanych malutką czcionką, to jeszcze otoczonych gąszczem paragrafów. Takie koszty noszą nazwę ukrytych i warto o nie zapytać sprzedawcę.
Dodatkowo należy wiedzieć, że kredytodawcą jest z reguły bank – a zatem kupując coś na raty, podpisujemy przy okazji umowę z bankiem, który na swoich warunkach udzieli nam pożyczki lub…nie udzieli. Stosowanym przez banki zabezpieczeniem jest bowiem konieczność przedstawienia im zaświadczenia o uzyskiwanych zarobkach, najlepiej jak najwyższych i jak najstabilniejszych (umowa o pracę, emerytura itd.). Wiele banków akceptuje oświadczenia o zarobkach, ale należy pamiętać, że i tak sprawdza, czy są one zgodne z prawdą. Dobrze jest uzmysłowić sobie, że w skrajnych przypadkach za podanie we wniosku o kredyt nieprawdziwych danych, grozi nam odpowiedzialność karna.

A co jeśli reklamowane raty naprawdę wynoszą 0%? Wówczas często okazuje się, że musimy ponieść koszt ubezpieczenia kredytu albo uiścić prowizję za jego udzielenie. Czasami jednak opłat dodatkowych nie ma – wtedy można śmiało założyć, że duża sieć handlowa kredytuje nam zakup np. telewizora, zgarniając na nim nader wysoką marżę. Naturalnie zarabia też na tym bank – tyle, że odsetki od udzielnego klientowi kredytu spłaca ten czy inny „lider rynku RTV”.  Takie raty to rzeczywiście korzyść nie dla idiotów.

Rada nr 3: Nie bierzmy na siebie zbyt wielu rat na raz

Nieraz jest tak, że wysokie ceny, jakich żądają sprzedawcy za dobra luksusowe odstraszają potencjalnych konsumentów. Nie będąc w stanie jednorazowo wyłożyć większej sumy, decydujemy się na rozłożenie danej płatności w czasie, co zmusza nas do regularnego spłacania mniejszych kwot. Problem w tym, że sumy te potrafią być znacznym obciążeniem dla naszego budżetu domowego – zwłaszcza jeśli jesteśmy członkiem rodziny na tzw. dorobku. Podobną przezornością wykazał się Krajowy Nadzór Finansowy, wprowadzając od początku 2011 roku rekomendację T. Gorzej zarabiającym banki nie mogą udzielać kredytów, jeśli osoby te przeznaczają na ich obsługę połowę swoich comiesięcznych zarobków.
Jeżeli spłacamy już kredyt hipoteczny (w szczególności ten zaciągnięty w innej walucie niż zarabiamy) to zastanówmy się dwa razy, zanim podejmiemy decyzję o wzięciu kolejnego kredytu – tym razem w formie rat za np. telewizor plazmowy lub nowy model telefonu komórkowego. Akurat tak się składa, że te przedmioty, aby były w pełni użyteczne, wymagają dostępu do usług medialnych – na przykład aktywowaniu pakietu kanałów telewizyjnych lub połączeń telefonicznych, które też przecież kosztują.

Rada nr 4: Do rzeczy branych na raty trzeba często dokładać!
Z doświadczeń osób, które popadły w długi wynika, że z nagromadzenia wielu pozornie niewielkich opłat ratalnych uzbierała się całkiem spora sumka, której – w związku z mogącą się przytrafić każdemu tragedią życiową (np. chorobą lub utratą pracy) – nie byli w stanie spłacać terminowo. W rezultacie w ich życiu pojawiły się zaległości finansowe, powiększone o odsetki, a nierozsądne działania doprowadziły do sytuacji nazywanej przez ekonomistów jako “spirala zadłużenia”.

Pamiętajmy zatem, żeby nie brać wielu rzeczy na raty, w szczególności takich, które powodują przyrost kolejnych kosztów – np. auto generuje szereg kosztów związanych z jego eksploatacją – obowiązkowe ubezpieczenie, przeglądy, paliwo oraz ewentualne naprawy, wymianę części i wynajem miejsca parkingowego lub garażu. Do takich zakupów należy podchodzić z głową i na chłodno, zostawiwszy emocje na wysokości śródpiersia – tam, gdzie znajduje się serce. Jeśli już mamy raty do płacenia, to warto regulować je poprzez stałe zlecenie przelewu, dokonywane automatycznie
z naszego konta bankowego. Unikniemy w ten sposób nieterminowości i karnych odsetek.

Rada nr 5: Nie żyjesz w ekonomicznej próżni – bierz pod uwagę finanse bliskich

Wniosek-przestroga brzmi tak: kredyt w postaci rat to produkt finansowy nie dla wszystkich. Śmiało można rekomendować go tym, którzy potrafią liczyć swoje przychody i wydatki, tudzież prognozować zarówno własną przyszłość ekonomiczną, jak i tę dotyczącą swych bliskich. Bądźmy świadomi, że ewentualne kłopoty finansowe członków najbliższej rodziny, w ten czy inny sposób, dotkną także i nas.
Sam mechanizm zakupu na raty nie jest niczym złym – to narzędzie służące zaspokajaniu potrzeb konsumenckich, jakie mamy wszyscy. Analogicznie jak z każdym innym narzędziem, należy się nim posługiwać ostrożnie, zapoznawszy się uprzednio z instrukcją obsługi.

Paweł Puchalski
Comperia

Badania przeprowadzone przez instytucje finansowe dowodzą, że niektóre zawody mogą liczyć na specjalne traktowanie ze strony banków. Tak więc na preferencyjny kredyt mieszkaniowy ofertę dostaną osoby wykonujące wolny zawód, czyli lekarze, prawnicy, notariusze, doradcy podatkowi czy architekci. Pocieszającym jest fakt, że to nie jedyne zawody. Na preferencyjny kredyt hipoteczny mogą liczyć także pracownicy budżetówki, czyli na przykład nauczyciele, służby mundurowe, a także osoby zatrudnione w branży finansowej.

Analizując powyższe grupy zawodowe możemy dojść do wniosku, że banki wybierają te zawody, którym nie grozi bezrobocie i w ich przypadku prawdopodobieństwo terminowej spłaty zadłużenia jest stosunkowo większe niż w przypadku pozostałych klientów. Warto pamiętać o tym, co jeszcze lubi bank. Kredyt mieszkaniowy nie jest tylko dla osób o wysokich zarobkach, ale przede wszystkim dla osób o stabilnym zatrudnieniu, stąd na przykład na preferencyjny kredyt hipoteczny mogą liczyć pracownicy „budżetówki”. Im nawet kryzys nie zagrozi w spłacie zadłużenia, jakim jest kredyt mieszkaniowy.

Porównanie ich do osób utrzymujących się z własnej działalności gospodarczej pozwala dostrzec, że te osoby mają raz wysokie dochody raz niskie, nie są więc pewnym kredytobiorcą dla banku. Nie oznacza to jednak, że wysokość dochodów pozostaje bez znaczenia dla banku. Wręcz przeciwnie – bankom zależy na przyciąganiu zamożnych klientów, gdyż oprócz kredytów skorzystają oni z szerokiej gamy innych produktów bankowych, takich jak lokaty, karty kredytowe czy szereg rachunków, co stanowi spore dochody dla banku.
Specjaliści stwierdzili również, że więcej banków wprowadza preferencyjny kredyt mieszkaniowy niż preferencyjny kredyt hipoteczny, gdyż ten pierwszy częściej spłacany jest znacznie solidniej.

Tym, którym bardzo zależy na preferencyjnym programie Rodzina na Swoim powinni się śpieszyć z decyzją. Rząd pracuje właśnie nad zmianami do tego programu, które mają za zadanie jego stopniowe wygaszenie (mówi się o 3 najbliższych latach). Główne zmiany, o których się obecnie dyskutuje to obniżenie kwoty dotyczącej powierzchni z max. 40% do 30% średniej wartości budowy domu lub mieszkania dla danego województwa. Co dla Warszawy oznacza zmniejszenie z 7699,58 PLN /m2 do 7149,6 PLN /m2. Kolejną zmianą jeśli chodzi o kredyt mieszkaniowy z dopłatami miałoby być uprawnienie do programu dla osób samotnych, ale również bezdzietnych. Mówi się również o ograniczeniu programu jedynie do rynku pierwotnego. Po tych zmianach ciężko przewidzieć jak będą wyglądać oferty banków i jaką popularnością będzie cieszył się ten rodzaj kredytu mieszkaniowego.

Przede wszystkim, należy porównać oferty, jakie udziela bank kredyt mieszkaniowy komercyjnie oraz w ramach programu z dopłatami. Często okazuje się, że teoretycznie preferencyjny kredyt jest droższy pod względem marzy niż zwykły kredyt mieszkaniowy bez dopłat. Jest jeden z głównych zarzutów przeciwników programu, kolejnym jest pretekst dla deweloperów do zawyżania cen mieszkań, które utrzymują się na maksymalnym, dopuszczalnym przez limity programu poziomie, który kwalifikuje do jego udzielenia.

Kredyt mieszkaniowy Rodzina na Swoim udziela obecnie piętnaście banków, ale jedynie kilka z nich oferuje je po marżach niższych niż zwykłe kredyty. Dla przykładu duże banki typu PKO BP i SA udzielają go po marżach wyższych niż normalne kredyty, co należy wziąć pod uwagę przy finalnej decyzji. Może się okazać bowiem, że dopłaty do odsetek ze skarbu państwa, mimo, że trwające do 8 lat i wynoszące blisko połowę odsetek, mogą być dla nas mimo wszystkoNajtańszy kredyt mieszkaniowy nie opłacalne. Można np. porównać taki preferencyjny kredyt ze zwykłym kredytem udzielanym w EUR.

Najtańszy kredyt mieszkaniowy w ramach programu dostępny jest w banku BZ WBK, marża banku doliczana do stawki WIBOR ustalanej na 3 m-ce wynosi 2 procent, prze pierwsze osiem lat spłaty. Później rośnie do 2,5%. Jest to najtańsza i najlepsza oferta wg. rankingu GW spośród banków o zasięgu ogólnopolskim.

 
Podstawowym zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej jest hipoteka na nieruchomości pożyczkobiorcy (lub pożyczkobiorców), a także osoby, która w formie pisemnego oświadczenia woli ustanowiła hipotekę na nieruchomości, której jest właścicielem. Są też niezbędne dodatkowe zabezpieczenia. Otóż np. w przypadku posiadania przez klienta konta w banku BZ WBK, pożyczkobiorca musi złożyć pełnomocnictwo dysponowania jego kontem osobistym. Konieczny jest także weksel in blanco oraz ubezpieczenie nieruchomości wraz z cesją praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości (od ognia i innych zdarzeń losowych) opcjonalnie z cesją praw z polisy ubezpieczenia na życie.
Oprócz tego do czasu uprawomocnienia hipoteki, która stanowić będzie główne zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu kredytu, bank może zastosować jedno z poniższych rozwiązań:

- podwyższone oprocentowanie, poprzez podwyższenie marży o 1 punkt procentowy, wówczas bank obniża wysokość marży spłacanego kredytu o stopie zmiennej o 1 punkt procentowy, począwszy od następnego miesiąca po uzyskaniu zawiadomienia o dokonaniu i uprawomocnieniu się wpisu hipotek na nieruchomości.
- lub zabezpieczenie pomostowe w formie zaproponowanej przez klienta – do uzgodnienia z bankiem.

 
Kredyty hipoteczne zaciągane w euro są zdecydowanie niżej oprocentowane niż kredyty hipoteczne w złotych. Wynika to przede wszystkim z niższych stóp procentowych dla Europejskiego Banku Centralnego. Jednak marże kredytów mieszkaniowych w euro (czyli to co bank bezpośrednio zarabia na kredycie) są ciągle wyższe od marż kredytów zaciągniętych w złotówkach. Po wejściu Polski do strefy euro kredyty mieszkaniowe w złotówkach będą automatycznie przeliczane na euro, ale na podstawie umowy, którą zawarliśmy teraz, marża pozostanie niższa. W związku z tym, różnica oprocentowania kredytu jest tylko pozorna i po ewentualnych, następnych obniżkach stóp procentowych, oprocentowanie kredytu hipotecznego jeszcze się zmniejszy.

Oczywistym jest fakt, że banki proponują nam przeróżne oferty dotyczące wysokości marż. Może się jednak okazać, że w wybranym banku uzyskamy porównywalnie (do kredytu hipotecznego zaciągniętego w złotówkach) niską marżę i wtedy kredyt w euro okaże się bardzo trafioną decyzją. Kolejną sprawą, ważną przy rozważaniu kredytu hipotecznego jest spread walutowy, o którym pisałam wcześniej.

Przypomnę, że jest to różnica pomiędzy kursem kupna waluty a jej kursem sprzedaży. W związku z tym do czasu wejścia Polski do strefy płatności w euro, kredytobiorcy muszą brać pod uwagę koszt uzyskania kredytu w euro, a także w innych walutach obcych. Ponadto należy liczyć się z ryzykiem kursowym. W ostatnim czasie wahania kursów mogły przyprawić nas o zawał.
Istnieją również kredyty walutowe, czyli takie, które spłacamy bezpośrednio w walucie. Niektóre więc banki oferują kredyty hipoteczne wypłacane w euro, ale i w euro spłacane. Możliwe jest to również w innych walutach. Są przecież osoby, które w Polsce zarabiają na przykład w euro. Warto przemyśleć ta opcję, nie ponosimy przy niej kosztu spreadu walutowego, ani ryzyka kursowego. Możliwe, że otrzymamy w ten sposób najtańszy kredyt mieszkaniowy.

 O kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich możemy się w ogóle nie starać, jeśli nie mamy pokaźnego wkładu własnego. Pokaźnego, to znaczy przynajmniej 20% wartości nieruchomości pod zastaw kredytu. Poza tym banki znacznie surowiej oceniają możliwości spłaty takiego kredytu. Jest to spowodowane ryzykiem wzrostu wartości franka, co zarazem powoduje wzrost kwoty miesięcznej raty do spłacenia. Nie znaczy to jednak, że mamy sobie wybić z głowy kredyt mieszkaniowy we frankach. Jeśli zależy nam na płaceniu jak najniższych rat, to waluta ta jest wciąż na topie. Możemy jednak posłużyć się alternatywną opcją, jaką jest kredyt hipoteczny w euro.

Obecnie kredyt w euro jest trochę droższy od kredytu we frankach, ale na pewno o wiele łatwiej dostępny. Aktualnie kredyt hipoteczny w euro oferuje na naszym rynku trzynaście banków. Analizując głębiej poczynania dzisiejszych kredytobiorców, to jednak zdecydowanie najwięcej osób sięga po kredyt w złotówkach. Jest ku temu wiele powodów. Mimo, że jest droższy od kredytów walutowych, to decydując się na niego nie narażamy się na ryzyko kursowe, poza tym kredyt mieszkaniowy w złotówkach udzielany jest przez około 26 banków, a 10 z nich nie wymaga od nas wkładu własnego.

I na koniec, co najważniejsze, w złotówkach możemy zaciągnąć największy kredyt.

 
Kolejnym warunkiem w skorzystaniu z takiego kredytu z dopłatą jest to, że nie można w dniu zawarcia umowy posiadać budynku mieszkalnego, być jego współwłaścicielem, posiadać spółdzielczego prawa własności lub spółdzielczego lokatorskiego – słowem musi być to nasze pierwsze mieszkanie. Są od tego szczególne wyjątki, takie jak zobowiązanie do rozwiązania takich umów w dniu zawarcia umowy o kredyt mieszkaniowy „rodzina na swoim”.

Kredyt możesz przeznaczyć na nabycie gotowego domu jednorodzinnego lub mieszkania od developera, spółdzielni mieszkaniowej lub wyspecjalizowanej firmy budowlanej, zakup domu jednorodzinnego lub mieszkania na rynku wtórnym, zakup spółdzielczego własnościowego prawa domu jednorodzinnego lub mieszkania na rynku wtórnym, budowa domu jednorodzinnego systemem gospodarczym lub z udziałem generalnego wykonawcy.

Kolejne zasady przydzielania kredytu z dopłatami, to wymagania co do powierzchni lokalu, który chcemy zakupić, mianowicie powierzchnia użytkowa kredytowanej nieruchomości, nie może przekraczać: 75 m2 dla lokalu mieszkalnego oraz 140 m2 dla domu, natomiast podstawę naliczania dopłaty stanowi powierzchnia nie przekraczająca 50 m2 dla lokalu mieszkalnego i 70 m2 dla domu jednorodzinnego.

 Skupmy się na kredycie mieszkaniowym. Aby nie popełnić życiowego błędu (będziemy przecież spłacać nasz kredyt prawdopodobnie przez resztę życia), należy uważnie czytać zarówno ofertę, jak i umowę. Przed podpisaniem dokumentów należy uważnie zapoznać się z regulaminem oraz tabelą opłat i prowizji. Jeśli czegoś nie rozumiemy lub mamy wątpliwości – pytajmy doradcy. W przypadku kredytów walutowych, należy zwrócić uwagę na tabelę kursów, czy występują duże różnice między kursem kupna i sprzedaży oraz na jakiej podstawie bank je ustala. Koniecznie należy wziąć pod uwagę wymagane pod dany kredyt mieszkaniowy zabezpieczenia. Czy oprócz hipoteki konieczna będzie na przykład cesja z polisy na życie lub ubezpieczenie na życie, itp.
Reasumując, kryteria, które powinniśmy brać pod uwagę wybierając najkorzystniejszy kredyt hipoteczny to przede wszystkim:

• oprocentowanie kredytu – może być stałe lub zmienne;
• waluty, w jakich możemy wziąć kredyt mieszkaniowy – dotąd najbardziej stabilną walutą był frank szwajcarski, ale może warto zastanowić się nad euro? Już niedługo wchodzimy do strefy euro;
• jak długo będziemy czekać na rozpatrzenie wniosku;
• jakie prowizje pobiera bank za przyznanie kredytu mieszkaniowego;
• jakie dokumenty są wymagane przez bank;
• jaki jest spread walutowy banku, w którym zamierzamy wziąć kredyt (różnica pomiędzy kursem kupna a
• kursem sprzedaży danej pary walut, na przykład franka szwajcarskiego i złotówki);
• czy kredyt można szybciej spłacić;
• czy możemy go przewalutować i jakie są opłaty za przewalutowanie i wcześniejszą spłatę.